¿Qué es una hipoteca?
Es un tipo de crédito bancario que tiene por objeto financiar la adquisición de un inmueble.
Si se trata de una vivienda, la entidad bancaria suele conceder como capital el 80 % del valor que resulte de la tasación del inmueble que se pretende adquirir.
La propia vivienda es la garantía de la devolución del capital, por lo que si Ud. no cumple con el pago del crédito hipotecario, la entidad, previa tramitación del procedimiento judicial correspondiente, podrá solicitar el embargo de la vivienda y su posterior venta en subasta pública.
El importe obtenido se dedicará, en primer lugar a cancelar la deuda con la entidad de crédito (cantidad del crédito pendiente de satisfacer, intereses, gastos y costas y, si hubiese sobrante, a pagar al resto de acreedores que tengan sus créditos inscritos en el Registro de la Propiedad ; en caso contrario, le será devuelto.
Si el precio obtenido con la venta de la vivienda en subasta no es suficiente para cancelar la deuda hipotecaria, la entidad financiera podrá solicitar el embargo y la ejecución sobre el resto de los bienes que formen parte de su patrimonio.
¿Cómo se formaliza?
La hipoteca se formaliza siempre en escritura pública otorgada ante Notario y debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad previa liquidación de los impuestos correspondientes (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados)
El beneficiario del crédito hipotecario debe coincidir con la persona que figure como propietario o titular registral del inmueble.
Si la hipoteca se solicita para comprar una vivienda, normalmente se otorgarán simultáneamente ante Notario la escritura de compraventa y la de formalización de préstamo hipotecario.
También puede solicitar una segunda hipoteca sobre su vivienda sin haber cancelado la anterior. En estos casos, y antes de su concesión, las entidades financieras se asegurarán de que, en caso de falta de pago, y por si es necesario subastar el inmueble, el valor de la vivienda sea suficiente para satisfacer la primera o anteriores hipotecas y la que se constituye.
Novación y subrogación
Al adquirir la vivienda, puede que ésta ya estuviese hipotecada, en cuyo caso Ud. podrá optar por renegociar las condiciones del crédito con la entidad financiera (novación), continuar con la hipoteca en las condiciones pactadas por el anterior propietario o cambiar de entidad financiera (subrogación)
Las bajadas en los tipos de interés en España en los últimos años han motivado que un gran número de interesados hayan novado o subrogado sus créditos hipotecarios a fin de obtener una rebaja en los intereses.
Ambas operaciones (novación y subrogación) están exentas del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, aunque sí deberá hacerse frente al pago de los gastos de las comisiones bancarias pactadas para ambos casos y a los gastos derivados del otorgamiento de las escrituras públicas y de su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
Los intereses y los gastos del préstamo hipotecario
Previamente es necesario que Ud. conozca el significado de algunos términos:
Cuantía: Es el importe máximo del crédito hipotecario.
El plazo y la periodicidad: Hacen referencia al tiempo de duración del préstamo así como a la regularidad en la que deben satisfacerse los pagos.
Cuota: Es la cantidad que debe satisfacerse periódicamente.
El tipo de interés, que puede ser a su vez:
Fijo: La cuota a pagar se mantiene constante durante el tiempo que dura el crédito, lo que permite conocer con exactitud el importe que se va a satisfacer hasta la extinción del crédito. Por contraprestación, no podremos beneficiarnos de si se produce una bajada de los tipos de interés en el mercado.
Variable: La cuota a pagar varía periódicamente (cada seis meses, al año) en función del indicador elegido (por ejemplo, el TAE) Infórmese bien sobre el índice de referencia y los periodos en los que se va a proceder a la variación de los tipos.
Mixto: Supone una combinación de las dos clases anteriores manteniéndose un porcentaje de estos intereses con carácter fijo siendo el resto variable.
Entre otros, los gastos que es necesario abonar cuando se constituye un préstamo hipotecario son los siguientes:
Los derivados de la solicitud del préstamo como, por ejemplo, son los gastos de la tasación de la vivienda y la nota simple del Registro de la Propiedad si se trata de viviendas de segunda mano.
En algunas ocasiones, aunque no es frecuente, el banco cobra por la emisión de la oferta vinculante de préstamo hipotecario.
La comisión de apertura de la hipoteca: Se abona a la firma la escritura, y es variable en función de la entidad financiera.
En principio su importe se destina a cubrir los gastos del estudio, concesión y tramitación del préstamo. Hay entidades que no cobran esta comisión de apertura.
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: Se abona siempre que se suscribe un documento notarial, inscribible y con cuantía económica.
Los gastos de Notaría y Registro: La cantidad a satisfacer depende del capital garantizado. Están exentos de IVA y al tratarse de un préstamo hipotecario, los honorarios tienen una rebaja del 25 %, más una reducción adicional de otro 25 % introducida por el Gobierno en el año 1999.
Para la concesión del préstamo los bancos suelen exigir, que se contrate, al menos, un seguro contra incendios que normalmente se abona también a la firma de la escritura.
El seguro de vida no es obligatorio. El banco le sugerirá que lo contrate los seguros con una determinada compañía, pero Ud. podrá hacerlo con la que tenga por conveniente.
Los gastos de gestión se abonan también a la firma de la escritura y su carácter es voluntario. Comprende la inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad por el gestor designado por la entidad bancaria y las tarifas son muy variables.
Una vez realizadas todas las gestiones el banco deberá justificarle con las respectivas facturas los gastos ocasionados.
La oferta vinculante de préstamo
Al solicitar el préstamo, la entidad financiera normalmente le pedirá que presente la nómina, la declaración de la renta, las declaraciones trimestrales en el caso de trabajadores por cuenta propia, etc. para comprobar su grado de solvencia.
Si el banco decide concederle el préstamo emitirá una "oferta vinculante" en la que figurarán todas sus condiciones.
Esta oferta obliga al banco pero no al cliente por lo que Ud. podrá rechazarla libremente.
El plazo de validez de la oferta vinculante no puede ser inferior a 10 días y, al menos, debe contener el capital objeto del préstamo, el plazo de amortización, los intereses ordinarios, comisiones y gastos que, en caso de aceptar la oferta, debemos asumir.
Si Ud. acepta la oferta se formalizará el préstamo hipotecario en escritura pública y el Notario comprobará que no existen diferencias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante y las cláusulas financieras del documento contractual.
La formalización de la hipoteca
La escritura pública se formaliza en el Notario que es elegido normalmente por la entidad bancaria, aunque esta elección no es por supuesto obligatoria y Ud. puede negociar otra cosa.
Tiene derecho a examinar el proyecto de escritura pública en el despacho del notario al menos 3 días antes de su firma.
En el acto de la firma, en el que deben están presentes todos los interesados, el Notario debe asegurarse de saben lo que están firmando y les resolverá las dudas que puedan plantearse al respecto.
Revise con atención las condiciones de su hipoteca, especialmente cuando el interés elegido es variable y figura más bajo, porque este es un buen recurso para hacer más atractiva una oferta que oculta un interés real bastante más alto.
La entidad financiera conservará la copia auténtica de la escritura de préstamo y a Ud. le facilitará una copia simple notarial.
¿Nueva hipoteca
o subrogarse?
Si a la hora de adquirir un inmueble dudas entre abrir nueva hipoteca o subrogarte te aconsejamos echar números:
Préstamo hipotecario nuevo:
-Comisión de apertura
- Tasación
- Notaría y Registro: Escritura de préstamo con su correspondiente inscripción en el registro de la propiedad.
- Impuesto 1% del Importe de la Hipoteca por actos Jurídicos documentados.
Luego debes ver que cuota mensual pagas y multiplicarlo por 240 cuotas, sumas todo y veras cuanto te sale.
Si te subrogas:
En notaria y registro:
Aproximadamente la mitad que por un préstamo nuevo,
Tasación: 0€
Tipo de interés: por regla general los Promotores consiguen un mejor tipo de interés que los particulares, pues has de tener en cuenta la cantidad de dinero que desembolsan a lo largo de la obra en intereses y que llevan a la entidad financiera no una hipoteca sino las de todo un edificio, con lo cual el banco lo tiene en cuenta.
Las cuotas igual que antes.
Edificio Pescadores: Hipoteca concertada con Caja de Madrid.
Edificio Roma: Hipoteca pendiente de formalizar.
Edificio Milán: Hipoteca concertada con Banca Pueyo.
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